投资人的兴趣和来自开发商的融资需求与日俱增，地产基金正在进入一个新的活跃期　　;周一回香港，见海外投资者；周二去重庆看项目—现在知名的区域性地产公司都想上市；周三回北京讨论一个外地大项目的投资结构；周四和潜在投资者一起去看这个项目。;一家外资地产投资基金中国区首席代表向本刊记者如此描述未来一周的行程。　　他所在的机构管理着一只20亿美元的专业房地产基金，其中亚洲投资占一半，而中国的投资又是亚洲投资中最大的分支。和众多金融人士的选择一致，这位首代2007年离开投行，加入PE（私募股权投资基金）行列。　　尽管目前规模还不大，但地产基金正随着中国房地产的增长日渐活跃，投资人的兴趣和来自开发商的融资需求与日俱增。今年以来，大大小小的房地产基金频频涌现，大至中国海外、华润、金地等开发商与金融机构合作设立的基金；小至以民间资本为来源、提供过桥贷款为主的小型人民币基金；鼎晖投资、中信资本等PE也开始涉足这一领域。　　;目前内资组建的房地产基金规模不超过100亿元，还处于初期发展阶段，但等到大家摸索出商业模式，REITs出台后，会快速增长。;基强联行副董事总经理陈詠东称。　　闻风而动　　近年来，PE在中国消费品类企业的投资中获利颇丰，但在房地产行业苦乐相伴，既经历过民企上市百亿融资的惊喜飞跃，也体味过2008年可转债的惨跌。目前，中国房价仍处高位，企业估值亦高，且行业正在政策动荡期，并不是低价进入的好时机。但更多的人看到了未来的机会。　　一位房地产基金的经理分析称，现在土地资源越来越稀缺，开发商投资成本越来越大，拿地成本普遍超过30％，在一线城市甚至接近50％，信贷的盘子已经满足不了房地产投资的快速增长。在这种背景及地产商的扩张需求下，房地产基金大有机会。　　今年有望出台的REITs（房地产投资信托基金）也为房地产基金提供退出机会，并带动更多持有型物业出现，万科等公司已开始增加商业地产投资。　　从国家统计局披露的数据来看，今年一季度房地产开发企业共筹资16250亿元，其中，国内开发贷款3674亿元，个人按揭贷款2193亿元。一般而言，房地产开发贷款占当年新增贷款总额的10％-11％，而今年全年的贷款新增规模要从9.5万亿元减到7.5万亿元，加之房地产贷款的集中度正在提高，这意味着抗风险能力弱的房地产公司融资需求将更为强烈。　　而随着地产调控政策加码，目前房地产公司的A股融资，从IPO、再融资到资产重组几乎全线暂停，各项申请都在等待国土部与证监会协商审核意见。　　实际上，不仅中小公司，大地产商也感受到危机的存在。;一套房吃掉一个白领一辈子的收入，一线城市的一块地也能吃掉我们几年的利润。;阳光100的一位高管说。　　基强联行的陈詠东认为，过去三年至五年中国房产政策反复多变，受此影响，房地产融资也危机四伏，这促使一些大型房企开始开拓较为稳定的多元化融资渠道，成立房地产基金即方式之一。因为房地产行业的资金弹性明显小于其他行业，一旦项目开工建设，就必须保证后续资金到位，而大部分房地产公司都是按年度做开发贷款，在政策变化面前常措手不及。　　陈詠东称，基金的好处在于可以确保短期内的资金供应量，更兼顾企业的长期发展，但现在整体规模很小，;有实力的公司通过基金能解决10％的融资就不错了;。　　随着土地和融资瓶颈越来越突出，房地产基金闻风而动，春节以来新设立的房地产基金大增。　　戴德梁行投资部中国区联席主管叶国平，也感受到外资房地产基金对中国正在增长的兴趣，;今年新的海外基金都锁定中国领域，投资不断增长，趋势明显，每个月都有投资者来咨询投资内地市场，他们大多拥有1亿-2亿美元的规模。现在全球房地产基金都对中国大陆房地产有兴趣。;　　他认为，去年外资基金当然清楚中国的投资风险，;境外基金一般要求内部回报率是20％-25％，比人民币基金要求高。因为很多欧美投资者认为中国是高风险高回报的市场。; 叶国平称。　　大公司里的小基金　　今年以来，多家大型房地产公司准备设立房地产基金，其中包括中国海外（00688.HK）这样手持数百亿元现金的开发商。　　3月17日，中国海外发布公告，公司将与工银国际投资管理公司成立规模约为2.5亿美元至5亿美元的房地产基金，主要用于投资中海地产集团的住宅物业。首期募集资金将不低于2.5亿美元。其中，中海及中海发展附属公司共同出资1.2亿美元，工银国际投资管理公司亦出资1.2亿美元，共赢公司出资1000万美元。　　4月初，金地集团（600383.SH）与瑞银环球资产管理集团合作发起的房地产基金首期募集完成，募集签约金额约1亿美元，主要投资国内住宅开发项目。五家投资者分别来自欧洲、中东和亚洲，其管理团队由金地与瑞银共同组成。金地计划三年内在国内成立由金地独立募集和管理的人民币房地产基金，并力争基金融资额占公司投资总额的20％左右。　　金地内部人士对本刊记者表示，中国房地产基金今后会迅猛发展，这不是解决房地产企业临时性融资困难的短期行为，而是行业发展的重要方向。　　房地产基金以私募股权基金为主，又分为核心基金、增值基金和机会基金。核心基金主要持有具有稳定租金收益的物业；增值基金持有收租物业同时也进行新的投资；机会基金则主要投资开发领域或者公司上市前股权。这些类型的基金在国外已经很成熟，但在中国还未规范，过去比较常见的做法类似于机会基金。金地与瑞银合作的基金正属此类，主要在中国一线、二线城市房地产开发中寻求股权投资机会。　　本身就有金融平台的华润集团曾募集过华润国际地产基金、华润伊斯兰基金，这两只基金在北京购买写字楼，在香港购买复式结点公寓。基金管理人为汉威资本。今年1月，华润推出了两只投资于二线及三线城市稳定型和待开发商场的基金，募集规模分别为3亿美元和5亿美元，预期回报率分别为12％-15％和20％。市场分析，该基金对零售购物中心的投资或许与华润在全国建立多家城市综合体的布局有关。这一产品的特点是占用资金大，投资期长，但与住宅项目只能获得产品和土地差价不同的是，可以获得未来经济增长带来的资产增值，适合房地产基金来投。　　新加坡凯德置地也在中国投资了多个城市综合体、商业物业，其轻资产的运营模式广受关注，即房地产基金参与投资，最终通过在新加坡发行REITs将资产打包上市，资产规模增长很快。　　基强联行的陈詠东认为，这些大公司正在尝试基金的投资、流程管理，积累经验，等法律法规明确后地产基金会有大发展。当年信托产品也是从发行几千万起步，现在单只信托可达10多亿元。美国很多单一地产基金介于15亿-20亿美元间，中国也会朝此方向发展。　　戴德梁行的叶国平认为，开发商成立房地产基金，不是为了融资，而是要做新业务。投行或PE在商业地产投资方面更有经验，但开发商更擅长投资住宅项目。叶国平建议开发商要将新业务和传统业务分开，否则难免利益冲突，如果前期成立的基金都投给开发商自己的项目，以后基金再融资就会有困难。